GRUNDSTÜCKSRECHT

Im Grundstücksrecht ist eine Vielzahl von Rechtsmaterien privat- und öffentlich-rechtlicher Natur miteinander verwoben.

 

Im Mittelpunkt stehen das:

  • Kaufrecht (Kaufvertrag, Ankauf und Verkauf von Grundstücken und Immobilien, unentgeltliche Übertragung)
  • Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht 
  • private Baurecht, Bauvertragsrecht und Architektenrecht 
  • Mietrecht und Pachtrecht 
  • Wohnungseigentumsrecht und Maklerrecht 
  • Erbbaurecht 
  • Grundbuchrecht 
  • Zwangsvollstreckungsrecht 
  • Sachenrecht im Übrigen (Grundschuld, Hypothek, Dienstbarkeiten, Nießbrauch u.a.)

 

Die Eigentümer, Verkäufer und Käufer von Grundstücken, Wohnungs- und Teileigentumsrechten benötigen für den Abschluss und die Abwicklung von Grundstücksgeschäften regelmäßig rechtliche Informationen. Nur so lassen sich die erforderlichen Verträge rechtssicher gestalten, damit diese auch zu dem angestrebten Erfolg führen und für die Beteiligten keine rechtlichen Nachteile entstehen.

Weiterhin müssen die an solchen Grundstücksgeschäften Beteiligten Kenntnisse von den Rechtsfolgen der Belastungen von Grundstücken mit Dienstbarkeiten, Reallasten, Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden haben. Solche Rechte sind häufig nicht nur im Zusammenhang mit dem Abschluss von Verträgen zu begründen sondern auch, nachdem das Eigentum an Grundstücken oder Wohnungs-/Teileigentumsrechten bereits erworben wurde.

Häufig möchten Eigentümer auch Nießbrauchrechte und Wohnungsrechte bestellen. Oder ein privates Vorkaufsrecht soll im Grundbuch eingetragen oder ausgeübt werden. Hier bedarf es einer intensiven Beratung, in der dem Betroffenen die Bedeutung dieser Rechte, deren Vor- und Nachteile und auch die jeweiligen steuerlichen Folgen erläutert werden müssen.

In der Praxis geht es auch häufig um unentgeltliche Grundstücksüberlassungen (Schenkungen). Dabei ist insbesondere auch die Sicherung der „Rückholung“ verschenkter Immobilien, z.B. im Falle einer Scheidung, einer Zwangsvollstreckung in die Immobilie oder auch in anderen vom Überlasser gewünschten Fällen (individuelle Gestaltung) zu beachten. Auch die Frage, ob der Wert „verschenkter“ Immobilien im Falle des Todes des Schenkers gegenüber etwaigen Miterben im Rahmen einer dann zu erfolgenden Erbauseinandersetzung auszugleichen ist, ist bereits im Rahmen des zu schließenden Überlassungsvertrags zu regeln, da später hierüber in der Regel die erforderliche übereinstimmende Vereinbarung zwischen den Parteien des Überlassungsvertrags nicht mehr zustande kommt.

 

Fragestellungen zum Grundstücksrechts treten häufig dann auf, wenn ein Grundstück, ein Haus oder eine Eigentumswohnung ge- oder verkauft wird. Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie müssen die im Grundstücksrecht  reglementierten Formvorschriften zwingend eingehalten werden, andernfalls ist der gesamte Vertrag nichtig. Dies ist auch gut so, schließlich geht es sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer um sehr viel Geld geht und keiner möchte hier wohl eine böse Überraschung erleben.

Kaufverträge über Grundstücke, Häuser, Eigentumswohnungen und Erbbaurechte müssen deshalb von einem Notar beurkundet werden.

Der zukünftige Vertragspartner, Makler oder der Notar wird Ihnen einen Vertragsentwurf vorlegen. Diese Verträge sind recht umfangreich und für den juristischen Laien nicht leicht zu verstehen. Da es sich zudem meist um vorformulierte Standartverträge handelt, reichen diese Vertragsentwürfe in manchen Fällen nicht aus, um die indiviuellen Bedürfnisse der Vertragsparteien zu regeln und Sicherheit sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer zu schaffen.

Die zusätzliche Prüfung des Entwurfs durch einen Anwalt ist aus dem Gesichtspunkt von Vorteil, dass der Anwalt einzig und allein die Interessen seines Mandanten vertritt und sicherstellt, dass der Standardvertrag den individuellen Bedürfnissen seines Mandanten angepasst wird.

Der Notar ist dazu verpflichtet, für Sie als Käufer das Grundbuch einzusehen.  Beim Kauf einer Eigentumswohnung ist der Notar allerdings nicht verpflichtet, auch die Teilungserklärung und die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu prüfen und mit Ihnen zu besprechen. Die Teilungserklärung regelt z.B. welche Räume zu Ihrer Eigentumswohnung gehören und welche Flächen des gemeinsamen Grundstücks Sie allein oder nur gemeinsam mit Ihren zukünftigen Nachbarn und Miteigentümern nutzen dürfen. In der Teilungserklärung wird auch geregelt, welchen Entscheidungseinfluss die einzelnen Eigentümer in der Eigentümerversammlung haben und welche Kosten Sie als zukünftiger Eigentümer zu tragen haben. Welche Teilungserklärung gültig ist, erfährt man nur, wenn man näher in das Grundbuch schaut. Die künftig auch für Sie als neuen Eigentümer geltenden Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft finden sich in den Protokollen der Eigentümerversammlung. In den Eigentümerversammlungen können Beschlüsse gefasst werden, die die in der Teilungserklärung getroffenen Vereinbarungen abändern. Es ist daher wichtig, sich vom Verkäufer einen aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der vergangenen Jahre (mindestens der letzten 3 Jahre) vorlegen und diese Unterlagen zusammen mit dem Entwurf des Kaufvertrages durch einen Anwalt prüfen zu lassen. Nur so können Sie sicher sein, nichts übersehen zu haben und nicht etwa nach dem Kauf mit Überraschungen konfrontiert werden, die Ihnen die Freude über Ihr Eigenheim vermiest. 

 

Kaufen Sie ein Grundstück, ist neben der Prüfung des Kaufvertragsentwurfs die sorgfältige Prüfung des Grundbuchauszuges sehr wichtig. Im Grundbuch wird unter anderem eingetragen, ob Nachbarn Teile ihres Grundstücks z.B. als Überfahrt oder Gehweg nutzen dürfen. Welchen Umfang diese Rechte haben, kann man allein durch die Einsicht in das Grundbuch nicht abschließend klären. Hierzu muss man sich die sogenannten Eintragungsbewilligungen vorlegen und durch einen Anwalt prüfen lassen. Nur so schützen Sie sich vor möglichen bösen Überraschungen.

 

Oft werden Häuser oder Wohnungen verkauft, die der Verkäufer noch nicht fertiggestellt hat. In einem solchen Fall wird ein Bauträgervertrag geschlossen. Da Sie das Haus oder die Wohnung vor Unterzeichnung noch nicht in Augenschein nehmen können, sind eine detaillierte Baubeschreibung und die Baupläne besonders wichtig. Diese Unterlagen müssen Sie sich als Käufer rechtzeitig vor der Beurkundung zusammen mit dem Kaufvertragsentwurf aushändigen lassen.  Der Bauträgervertrag muss besonderen gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen, die in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) geregelt sind. Der Bauträgervertrag muss Regelungen enthalten, durch die sichergestellt wird, dass Sie als Käufer den Kaufpreis erst zahlen müssen, wenn Sie sicher sein können, dass der Verkäufer (Bauträger) seinerseits seine Verpflichtung zur Errichtung eines mangelfreien Hauses oder einer mangelfreien Wohnung auch wirklich und rechtzeitig erfüllt. Bauträgerverträge sind besonders umfangreich und für den Laien schwer zu verstehen. Umso wichtiger ist es, vor Abschluss eines Bauträgervertrages anwaltlichen Rat einzuholen und sämtliche Vertragsunterlagen prüfen zu lassen

 

Je gründlicher und gewissenhafter der Vertragsschluss vorbereitet wird, umso geringer ist die Gefahr, dass nach der Unterzeichnung des Vertrages Probleme auftauchen, die langwierige und teure Prozesse nach sich ziehen.  

Wir überprüfen für Sie den Entwurf Ihres Kaufvertrages und begleiten Sie bei Vertragsverhandlungen bis zum Abschluss, individuelle Anpassungen des Vertragsentwurfes stimmen wir direkt mit dem Notar ab.  

Aufgrund unserer langjährigen Erfahrung bei der Vertragsgestaltung und Vertragsdurchführung im Bereich des Kaufs und des Verkaufs von Grundstücken und Eigentumswohnungen werden wir gemeinsam mit Ihnen ein Vertragswerk gestalten, dass Ihre Interessen optimal berücksichtigt.

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© www.kanzlei-heller-rotter.de letzte Aktualisierung: 28.09.2016